Asesoría para trámites de vivienda vacacional en Tenerife, con normativa actualizada

Análisis comparativo: Ley actual vs. nuevo proyecto de ley 2025 en Canarias

Este análisis resume el cambio fundamental en la filosofía y la regulación, pasando de un modelo liberal a uno altamente restrictivo.

Ley actual (Basada en el Decreto 113/2015)

El sistema actual se fundamenta en un principio de liberalización y se basa en la "Declaración Responsable".

• Filosofía: Se presume que el propietario cumple con los requisitos. La administración confía en la declaración del propietario para permitir el inicio de la actividad, reservándose el derecho a una inspección posterior.
• Proceso clave: El propietario presenta una declaración responsable en el Cabildo Insular, afirmando que su vivienda cumple con los requisitos de habitabilidad, equipamiento y legales. Con esta inscripción en el Registro General Turístico, puede empezar a operar.
• Control principal: El control se ejerce a posteriori. Si una inspección detecta un incumplimiento, se inician procedimientos sancionadores.
• Resultado: Un crecimiento exponencial de las viviendas vacacionales, ya que el acceso al mercado es relativamente sencillo y rápido.

Nuevo proyecto de ley de ordenación sostenible del uso turístico (2025)

El nuevo proyecto de ley cambia radicalmente el paradigma hacia la restricción, planificación y control municipal.

• Filosofía: Se basa en la desconfianza y la necesidad de proteger el derecho a la vivienda y el territorio. La actividad turística en viviendas se considera ahora una amenaza que debe ser estrictamente limitada y contenida.
• Proceso clave: Se elimina la simple declaración responsable como puerta de entrada. Ahora se requerirá una licencia urbanística municipal previa que certifique la compatibilidad del uso. El municipio tendrá la última palabra.

Nuevas restricciones fundamentales

• Zonificación: Los ayuntamientos podrán prohibir las viviendas vacacionales en zonas "tensionadas" por la falta de alquiler residencial.
• Límite del 10%: Solo un máximo del 10% del parque de viviendas residenciales de un municipio podrá destinarse al uso turístico.
• Requisito de antigüedad: La vivienda deberá tener al menos 10 años de antigüedad para poder optar a la licencia.
• Requisitos de sostenibilidad: Se exigirán nuevas condiciones de eficiencia energética, accesibilidad y calidad, probablemente aumentando el tamaño mínimo requerido.

Resultado esperado con esta nueva ley de vivienda vacacional en Canarias

Una moratoria de facto en la concesión de nuevas licencias en la mayoría de municipios y una mayor complejidad y coste para legalizar una propiedad. El objetivo es reducir drásticamente el crecimiento y, potencialmente, el número total de viviendas vacacionales.

Dando una mayor ventaja de oportunidad a los propietarios que ya estén establecidos en el mercado y cumplan con la normativa vigente.

1. Compatibilidad urbanística

La vivienda debe estar en una zona donde el uso turístico esté permitido por el planeamiento municipal.
Importante: En algunas zonas turísticas exclusivas, el alquiler vacacional puede estar restringido.

2. Condiciones de la vivienda

Debe cumplir con los requisitos de habitabilidad y estar equipada para la ocupación inmediata:

• Mobiliario, ropa de cama y baño, utensilios de cocina.

• Suministro de agua potable, agua caliente y electricidad.

• Botiquín de primeros auxilios.

• Condiciones mínimas de seguridad (instalaciones eléctricas en buen estado, acceso seguro, etc.).

3. Alta como actividad clasificada

Se trata de un trámite complejo que a menudo requiere un proyecto técnico elaborado por un arquitecto o ingeniero y la aprobación explícita del ayuntamiento local. El ayuntamiento emitirá un informe o certificado de actividad clasificada que acredite que la vivienda puede ejercer esa actividad según el planeamiento urbano.

4. Inscripción y declaración responsable

Antes de comenzar la actividad, es obligatorio:

• Presentar una declaración responsable de inicio de actividad ante el Cabildo Insular correspondiente.

• Inscribir la vivienda en el Registro General Turístico de Canarias. Tras la inscripción, se recibe un número de registro que debe mostrarse en toda publicidad.

5. Información para los huéspedes

Debe facilitarse:

• Teléfonos de emergencias y centro médico más cercano.

• Instrucciones de uso de electrodomésticos y normas de convivencia.

• Hojas de reclamaciones disponibles en el alojamiento, junto a un cartel informativo.

6. Registro de viajeros

Es obligatorio inscribir la vivienda como establecimiento en el Registro de Hospedaje y comunicar a la Guardia Civil o Policía Nacional los datos de los huéspedes.

7. Obligaciones fiscales

El propietario debe:

• Darse de alta en Hacienda.

• Emitir facturas cuando corresponda.

• Declarar los ingresos por la actividad (modelo de IGIC, si aplica).

En Lafuente Asesores disponemos de un equipo de expertos con amplia experiencia en la gestión de todo el proceso. Te ayudamos a cumplir con los requisitos legales de manera rápida y sin complicaciones, para que puedas comenzar a alquilar tu vivienda vacacional con total tranquilidad.

Obtener la licencia para alquilar tu vivienda como vacacional en Canarias es un proceso sencillo, pero debe seguir ciertos pasos clave:

1. Verificar que tu vivienda cumple los requisitos: Asegúrate de que tu propiedad esté habilitada para el alquiler vacacional, cumpliendo con las condiciones mínimas de habitabilidad, seguridad y equipamiento básico.

2. Presentar la declaración responsable: Deberás presentar una declaración responsable ante el Cabildo Insular donde se ubica tu vivienda, confirmando que cumples con los requisitos legales para operar como alojamiento vacacional.

3. Inscripción en el Registro Turístico de Canarias: Tras presentar la declaración responsable, tu vivienda quedará registrada en el Registro General Turístico de Canarias, y recibirás un número de registro que deberás incluir en cualquier tipo de anuncio o plataforma de alquiler.

4. Cumplir con las obligaciones posteriores: Una vez registrada, es importante mantener la vivienda en condiciones adecuadas y cumplir con los requisitos fiscales, como la declaración de los ingresos obtenidos por el alquiler.

En Lafuente Asesores, te guiamos a través de todo el proceso de legalización de tu vivienda vacacional, asegurándonos de que cumples con todos los requisitos y plazos. Contáctanos hoy mismo y empieza a alquilar tu propiedad sin complicaciones. ¡Te ayudamos a hacerlo rápido y correctamente!

Sí, es fundamental contar con un seguro que cubra daños tanto a la propiedad como a los huéspedes. Muchas pólizas incluyen cobertura para accidentes, daños a la propiedad y responsabilidad civil. Es importante revisar qué tipo de seguro se adapta mejor a tus necesidades como propietario de una vivienda vacacional.

Según el Decreto 113/2015, las viviendas vacacionales deben contar con:

Mobiliario y enseres

La vivienda debe estar amueblada y equipada para su ocupación inmediata. Debe incluir camas completas, mesas, sillas, armarios y otros muebles necesarios.

Ropa de cama, baño y cocina

Es obligatorio disponer de:

• Sábanas, fundas, mantas o edredones adecuados a la temporada.

• Toallas suficientes para todos los huéspedes.

• Menaje de cocina básico: platos, cubiertos, vasos, ollas, sartenes, etc.

Electrodomésticos

La vivienda debe contar, como mínimo, con:

• Nevera.

• Cocina (placa eléctrica, vitrocerámica o similar) y horno o microondas.

• Lavadora o acceso a un servicio de lavandería.

Suministros esenciales

Debe garantizarse:

• Agua potable, caliente y fría.

• Suministro eléctrico seguro y funcional.

Seguridad y emergencias

Se exige disponer de:

• Botiquín de primeros auxilios.

• Información de contacto de emergencias (teléfonos, centro médico más cercano).

• Instrucciones de uso para electrodomésticos y sistemas de evacuación.

Además, aunque no siempre obligatorio, es recomendable contar con extintor y detectores de humo.

Información y normativa de consumo

• Hojas de reclamaciones disponibles para los huéspedes.

• Cartel visible que informe sobre su existencia.

Nota importante: Algunos Cabildos o municipios pueden añadir requisitos adicionales dependiendo de la zona o del tipo de edificio (especialmente si es una vivienda unifamiliar o dentro de un complejo residencial).

1. Impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF)

a) Si alquilas la vivienda

• Ingresos del alquiler: debes declararlos como rendimientos del capital inmobiliario en tu IRPF.
• Gastos deducibles: puedes deducir ciertos gastos (IBI, seguros, reparaciones, comunidad, etc.) proporcionalmente al tiempo que se alquila.

b) Si no alquilas la vivienda

• Debes declarar una imputación de renta inmobiliaria, es decir, una renta ficticia por el uso propio o por estar vacía.
• La base imponible es el 1,1% o 2% del valor catastral, dependiendo de si ha sido revisado.

2. Impuesto General Indirecto Canario (IGIC)

• Si gestionas la vivienda como actividad empresarial (por ejemplo, por cuenta propia, a través de plataformas como Airbnb, con servicios complementarios), debes darte de alta como empresario en Hacienda Canaria y declarar el IGIC (7% en general).
• Si solo alquilas ocasionalmente y sin servicios hoteleros, puedes quedar fuera del IGIC, pero es recomendable confirmarlo con un asesor.

3. Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

• Impuesto municipal que se paga cada año. Su cuantía depende del valor catastral y del municipio.

4. Tasa de recogida de residuos y otras tasas municipales

• Algunos ayuntamientos cobran tasas adicionales, como la de basura o alcantarillado.

Dado que estás normas suelen tener varias particularidades y cambios según el caso, te recomendamos ponerte en contacto con uno de nuestros asesores y te ayudará a encontrar la mejor opción.

No, en algunas zonas turísticas de Canarias existen limitaciones sobre el número de días que puedes alquilar tu vivienda vacacional al año, o incluso restricciones en ciertas zonas. Es esencial que verifiques las normativas locales para asegurarte de que cumples con los límites de alquiler establecidos.

Para registrar tu vivienda vacacional, necesitarás presentar documentos como la escritura de propiedad, el certificado de eficiencia energética, la declaración responsable de la propiedad y la solicitud de licencia de alquiler turístico. En nuestra asesoría administrativa, podemos ayudarte a reunir y presentar toda la documentación necesaria.

Si no obtienes la licencia, no podrás operar legalmente como alquiler turístico. Dependiendo de la situación, podrías recurrir o solicitar una revisión de la decisión. Nuestro equipo puede asesorarte y guiarte en los pasos a seguir para asegurarte de cumplir con todos los requisitos legales.

El alquiler de la vivienda vacacional a grupos grandes o para eventos específicos puede estar restringido dependiendo de las normativas locales. Es importante verificar las condiciones establecidas por la comunidad autónoma o el municipio en el que se encuentra tu propiedad para garantizar que cumples con las regulaciones.

La diferencia entre alquiler turístico y alquiler vacacional radica principalmente en el tipo de uso y en la normativa que regula cada uno:

1. Alquiler vacacional: Se refiere a la modalidad de alquiler de viviendas o apartamentos con fines turísticos para estancias de corta duración. Normalmente, se destina a personas que buscan alojamiento para disfrutar de sus vacaciones o estancias temporales. Este tipo de alquiler está regulado de manera específica en diversas regiones y suele requerir el cumplimiento de normativas como el registro en un censo oficial de viviendas vacacionales.
2. Alquiler turístico: Aunque a menudo se usa de manera intercambiable con "alquiler vacacional", el término alquiler turístico se refiere a cualquier tipo de alquiler destinado a turistas, que puede incluir tanto viviendas vacacionales como otro tipo de alojamientos, como hoteles, hostales, y apartamentos turísticos gestionados profesionalmente. En algunos contextos, "alquiler turístico" puede abarcar una gama más amplia de opciones de alojamiento.

En resumen, el alquiler vacacional es una categoría específica dentro del alquiler turístico, enfocado en viviendas privadas utilizadas como alojamiento para turistas. La distinción clave está en que el alquiler vacacional está más asociado a propiedades privadas y su alquiler temporal, mientras que el alquiler turístico incluye una gama más amplia de tipos de alojamiento.